Руководство Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, предприниматели и представители общественных организаций собственников жилья встретились за круглым столом.

Участники мероприятия обсудили порядок признания городских объектов нежилого фонда общедомовым имуществом и правила аренды таких помещений после исключения их из Реестра собственности Санкт-Петербурга.

Круглый стол прошел на площадке Открытой приемной КИО, созданной Комитетом весной этого года в Едином центре предпринимательства по адресу: Санкт-Петербург, Полюстровский пр., д. 61. В нем приняли участие заместитель председателя КИО Александр Герман; генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП ГУИОН) Алла Эккерман; председатель совета НП «Союз малых предприятий Санкт-Петербурга Владимир Меньшиков; сотрудники администраций районов Санкт-Петербурга, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра); Захарян Кирилл Владимирович, представитель Общественного совета при вице-губернаторе Санкт-Петербурга Бондаренко Л.Н., а также другие представители ТСЖ, жилищных и специализированных потребительских кооперативов и сами предприниматели.

В ходе круглого стола Комитет выступил медиатором между собственниками жилья, получающими от города объекты нежилого фонда, признанные общедомовым имуществом, и предпринимателями, которые после исключения помещений из городской собственности должны взаимодействовать с жильцами и принимать новые условия аренды таких помещений. 

Александр Герман в своем вступительном слове рассказал, что работа по признанию общедомовым имуществом городских объектов нежилого фонда, обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома, исключению их из собственности Санкт-Петербурга и передаче жильцам, ТСЖ и другим жилищным кооперативам, ведется КИО уже около 10 лет, а за последние два года это направление работы Комитета приобрело особенно активный темп. Это обусловлено необходимостью скорейшего возврата жильцам многоквартирных домов общедомового имущества, которое в период формирования российского законодательства в сфере учета и регистрации недвижимости было оформлено в государственную собственность, в связи с чем граждане потеряли возможность использовать такие помещения по их назначению – под нужды жильцов дома.

Вместе с тем Александр Герман отметил, что город при принятии любого решения должен соблюдать интересы всех заинтересованных сторон. Ведь помещения с признаками общего имущества, будучи в городской казне, являются коммерческими встройками, которые передаются КИО в аренду субъектам малого и среднего бизнеса и становятся существенным подспорьем последним в начале и развитии их предпринимательской деятельности. Поэтому, когда такие объекты исключаются из городской собственности, предприниматели теряют ресурс либо вынуждены выстраивать новые арендные отношения, но уже с гражданами, а не городской властью.

«Город может помочь в выстраивании коммуникации между бизнесом и собственниками жилья, - заключил Александр Герман. - КИО готов участвовать в выработке общих методологических рекомендаций для ТСЖ и ЖСК по расчету арендной ставки, регистрации сделок и пр. Такие ориентиры помогут сторонам наладить взаимодействие».

Владимир Меньшиков согласился со словами заместителя председателя КИО и поделился опытом в том, что предпринимателям договариваться с ТСЖ и ЖСК нелегко. Кроме того,  у города условия аренды понятны и прозрачны, в том числе арендные ставки, а договорные отношения с гражданами нормативно не урегулированы – граждане вправе на свой вкус устанавливать размер платы за использование помещения и выбирать контрагентов. При этом в приоритете у ТСЖ, ЖСК и ЖК использование общедомовых помещений под парикмахерские, салоны для животных, небольшие магазинчики, что существенно ограничивает возможности бизнеса.

Комментируя позицию граждан в данном вопросе, представители ассоциаций и организаций собственников жилья, присутствовавшие на круглом столе, сообщили, что заинтересованы использовать общедомовое имущество в коммерческих целях, но при принятии решения исходят, в первую очередь, из интересов самих жильцов -  арендуя общее имущество, предприниматели не должны создавать неудобств для граждан, поэтому предпочтения отдаются «небольшому и спокойному бизнесу».

Как заверил Кирилл Захарян, размер арендной платы, устанавливаемой ТСЖ, ориентирован на рыночные ставки и зависит от площади, местоположения объекта, цели его использования. При этом если одним из собственников в доме является Санкт-Петербург, то при принятии решения об использовании помещений общего имущества уведомляется районная администрация, которая представляет интересы города как участника общедолевой собственности.

«Голос администрации, как и голос любого другого собственника помещений в доме, обязательно учитывается. В частности, и при установлении размера арендной платы за общедомовое имущество в случае вовлечения его в коммерческую сделку. Тем более, что в таких случаях должна быть проведена рыночная оценка права пользования объектом», - уточнил Кирилл Захарян.

Вопрос регистрации сделок в отношении общего имущества прокомментировала заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра Лариса Жуковская, сообщив, что право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в доме в силу закона и обязательной государственной регистрации не требует. Поэтому если собственность на общее имущество не зарегистрирована, то и сделки в отношении такой недвижимости не могут быть зарегистрированы. Однако если в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о праве собственности на долю в общем помещении хотя бы одного из участников общедолевой собственности, тогда регистрация сделок в отношении такого помещения возможна. В противном случае выход только один – заключать договор на 11 месяцев, который не подлежит регистрации.

Отдельным блоком была рассмотрена проблема отказов КИО в преимущественном выкупе предпринимателями арендуемых ими городских объектов нежилого фонда, обладающих признаками общедомового имущества.

Обсуждая данный вопрос, представители КИО сообщили, что приватизация объектов, являющихся общедомовым имуществом, по закону невозможна. Поэтому, если предпринимателем подано заявление о выкупе арендуемого им объекта недвижимости, а у данного объекта имеются признаки общедомового имущества, то данное заявление не может быть удовлетворено, пока не будет проведена экспертиза статуса объекта на предмет отнесения его к общему имуществу.

В завершении круглого стола все участники признали общую заинтересованность в дальнейшем совместном конструктивном взаимодействии при решении вопросов о признании городских помещений общедомовым имуществом и дальнейшем вовлечении их в коммерческое использование.

Проведенный круглый стол стал первым мероприятием в рамках работы Открытой приемной КИО – площадки для открытого диалога между имущественным блоком Смольного и предпринимателями.

До конца года в Открытой приемной КИО руководством и сотрудниками Комитета будет проведен еще ряд мероприятий по вопросам использования недвижимых объектов государственной собственности Санкт-Петербурга

Справочно:

Всего за период с 2009 года выявлена принадлежность к общему имуществу многоквартирного дома или нежилого здания в отношении 3076 объектов, исключено из Реестра собственности Санкт-Петербурга 1768 объектов.

С 2017 года по настоящее время к общему имуществу отнесены 2147 объектов, в том числе в 2018 году - 1325 объектов признано КИО общедомовым имуществом.

В 2019 году КИО планирует продолжить работу по уточнению имущественно-правового статуса помещений, обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома/нежилого здания, и рассмотреть на Комиссии порядка 1500 объектов.

Информацию о помещениях, признанных общедомовым имуществом, можно получить на официальном интернет-сайте КИО (www.commim.spb.ru), а также официальных информационных ресурсах администраций районов Санкт-Петербурга, Жилищного комитета, порталах «Наш Санкт-Петербург» и «Открытые данные Санкт-Петербурга» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».